2014年新一輪房地產(chǎn)調整
發(fā)稿時(shí)間：2014-05-31今年以來(lái)的新一輪房地產(chǎn)調整源于市場(chǎng)的內在力量，調整幅度將超過(guò)以往，時(shí)間可能2年或更長(cháng)。今年以來(lái)，樓市和土地市場(chǎng)在迅速降溫，新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調整已經(jīng)展開(kāi)。本輪房地產(chǎn)調整的幅度和時(shí)間將超過(guò)以往，主要原因是三個(gè)“根本性轉折”。一是中央政府對樓市的態(tài)度發(fā)生根本性轉折。以往，當樓市明顯降溫時(shí)，中央政府和地方政府會(huì )主動(dòng)托市?，F在，中央政府認識到不能繼續縱容房地產(chǎn)泡沫，不愿意主動(dòng)救市。同時(shí)，中央政府也不希望地方政府全面放松樓市調控政策。二是金融機構對房地產(chǎn)的態(tài)度發(fā)生根本轉折。以往10年，商業(yè)銀行等金融機構大力支持房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。但現在，金融機構正全面強化對房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險的防范工作?？梢钥隙?，未來(lái)金融機構不可能再像以往那樣支持房地產(chǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的金融環(huán)境將明顯收緊。三是公眾對房?jì)r(jià)的預期發(fā)生根本性轉折，只漲不落的預期不復存在。
在三個(gè)“根本性轉折”的背景下，投資和投機需求明顯萎縮。以往，人們認為房?jì)r(jià)“只漲不落”，政府認為房?jì)r(jià)“只能漲、不能落”，金融機構大力支持購房需求，這導致投機和投資需求不正常膨脹?，F在，房?jì)r(jià)開(kāi)始下降，中央和金融機構都不托市，投資和投機需求迅速萎縮。同時(shí)，持有投機性房產(chǎn)的人現在要賣(mài)房變現。其結果就是，需求明顯萎縮，而供給明顯增加，供求形勢迅速逆轉。
目前，各地樓市庫存在普遍上升。一線(xiàn)城市中，北京的存量消化周期（按過(guò)去6個(gè)月平均銷(xiāo)售面積計算）從年初的8個(gè)月左右攀升至當前的14個(gè)月左右，銷(xiāo)售形勢正迅速惡化。上海存量消化周期從年初的6個(gè)月左右攀升至當前的9個(gè)月左右。廣州存量消化周期從年初的10個(gè)月左右攀升至當前的13個(gè)月左右。深圳存量消化周期從年初的12個(gè)月左右攀升至14個(gè)月左右。多數二線(xiàn)城市的商品住宅庫存目前處于歷史高位，不少城市的存量消化周期已接近或超過(guò)業(yè)界18個(gè)月的存量消化周期“危險值”，比如杭州、寧波、青島、福州、蘇州等。
從歷史推斷，本輪房地產(chǎn)調整時(shí)間可能2年或更長(cháng)。最近十年，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了兩輪調整。第一輪是2008年下半年至2009年上半年，第二輪是2011年四季度到2013年初。從房?jì)r(jià)開(kāi)始下跌，到房?jì)r(jià)重回到下跌前的水平，第一輪調整的時(shí)間約1年，第二次調整的時(shí)間約1年半。與前兩輪調整分別源于外部沖擊和政策調控不同，今年以來(lái)的新一輪房地產(chǎn)調整是源于市場(chǎng)的內在力量。鑒于本輪調整幅度可能較大，調整時(shí)間可能要2年或更長(cháng)時(shí)間。其中，今年下半年房?jì)r(jià)可能持續下行，明年逐步企穩回升，全國房?jì)r(jià)可能要到2016年或之后才能恢復到2013年的水平。
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